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非税务居民出售加拿大房产的税务流程

先搞清楚:税务上面的身份和移民上面的身份是两个概念。 所以税籍≠国籍。这里说的非居民指的是加拿大“非税务居民”,和有没有加拿大的移民身份没有一丝关系。比方说留学生,没有PR和国籍,但是确实税务局居民。如果你不确定,请咨询专业人士。 “非税务居民“卖房,税务流程:   清税  通知CRA:这一步,我管它叫清税。非居民在卖房交接日的10天内必须通知CRA,方法就是申请 Certificate of Compliance  预扣税:CRA规定非税务居民卖房时,律师有责任扣下房价的25%作为预扣税;这是为了确保非税务居民支付应交的税款,保护买家免遭CRA追税  及时申请:申请要尽早提交,不要超过卖房交接日的第10个日历日。每迟一天罚金$25,$100起罚到$2,500封顶。建议一拿到卖房的firm offer就申请  审理期:目前CRA的审理期在三四个月左右,赶上前面排队的太多,处理时间还要更久。早些提交,早拿到报税 非居民卖房后可以选择报或不报税:  不报税:意味着认可25%的预扣税即为最终税款  报税:可以退税,因为经纪佣金、提前还贷的罚金、律师费等只能在报税时计入 举个例子细说 小李是中国税收居民,2012年来加拿大买了一套40万的公寓,2019年以$756,000出售: 找了律师办理交接,律师扣下$189,000作为预扣税;(756,000×25%) 赶紧找会计师帮忙清税,申请在交接的10日内递交到税务局; 五个月后,会计师收到CRA来信(俗称 payment request) 要求15日之内上缴$89,000 ; (756,000-400,000)x25% 会计师将来信转发给律师,律师从扣款中拿出$89,000 用 bank draft 寄给CRA; 几周之后,钱到账,CRA发放Certificate  of Compliance; 看到Certificate, 律师放心了,将扣款的余款$100,000返还大卫,这一步清税到此结束。 如果大卫不报税,那么$89,000就默认是他对加拿大缴纳的最终税款了;如果选择报税,会计师计入了卖房相关的费用之后,算出最终交税3万,通过本次报税可拿退税5.9万。 半年后,小李收到退税支票,高高兴兴存上。 其他  同年卖几套房:一个房主只需一份清税证明  多房主:同一个房子有多个房主的,每个房主需单独提交清税  租金收入:持有房子期间有租金收入,必须申报  楼花转让:非税居民做楼花转让(assignment)同样要求清税  买家责任:买家若发现卖家是非税务居民,要提醒律师进行扣款,保护自己权益;否则一旦卖家走人,CRA将向买家追缴卖家的欠税 …

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It’s Time To Sign Up For A CRA My Business Account.

The Canada Revenue Agency (CRA) has been given a mandate to move towards a “digital by default” process over the next couple of years. This will be through their online portals: My Account (for individuals), My Business Account (for businesses), and Represent a Client (for representatives, like Clearline). Starting in 2023, the CRA will start …

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